執筆者：アーリーン・ジャコビアス執筆
機関投資家の運用マネジャーは、先の金融危機を生き延びた運用戦略の一つである賃貸用戸建て住宅投資を再検討しているようだ。但し、今回は一工夫している。
一般的に行われている差押住宅物件の取得ではなく、既存の戸建て住宅の購入に加えて、賃貸物件のみのポートフォリオに含めるべく建築中の新たな住宅開発案件に投資している。
世界金融危機以降、ブラックストーン・グループ（BX）やその他の不動産運用会社は差押住宅を取得した後、不動産投資信託を組成してきた。しかし現在は、運用関係者によれば、この分野はアパートに似た収益性資産クラスに成熟していくとみている。
マルチファミリー型賃貸住宅投資が20年ほど前に機関投資家の投資対象となった様に、戸建て賃貸住宅市場もそうなるであろうと業界関係者は言う。全米賃貸住宅協会（NRHC）のデータによれば、戸建て住宅市場で機関投資家が保有する割合は、9,000万個の市場規模に対してわずか20万戸と依然として極めて小さい。
投資家の多くは、既に不動産ファンドやクレジット投資ファンドを通じて戸建て賃貸住宅への投資を行っている。ブラックストーン、KKR & Co. Inc.（KKR）ならびにアレス・マネジメント（ARES）をはじめとする大手運用会社の多くは、同セクターで既に積極的に動いている。
例えば、10月に不動産マネジャーのプレティアム・パートナーズ（非公開）とアレス・マネジメントは、戸建て賃貸住宅に特化したREIT（不動産投資信託）3社のうち最小のフロント・ヤード・レジデンシャル（RESI）を24億米ドルで買収し、非公開化すると発表した。アレス・マネジメントは、同社の不動産エクイティファンドならびにオルタナティブ・クレジット戦略ファンドから投資している。「20年以上マルチファミリー型住宅業界に居て、専門性の進展、規模の発展、価値の進化を見てきた。」とプレティアム・パートナーズのニューヨーク在住シニア・マネージング・ディレクターであるダナ・ハミルトン氏は言う。「戸建て賃貸住宅市場に参入して同様の展開を再び見ているが、今回はスピードが速い」と同氏は続けた。
KKR もクレジットならびに不動産事業で賃貸住宅戦略に投資している、とKKR のパートナーでプライベート・クレジット戦略の共同責任者であるダニエル・ピーターザック氏は言う。
「当社の不動産ならびにプライベート・クレジット戦略チームは共同で戸建て賃貸住宅の投資機会を検討しており、両戦略ともに新たな投資機会を見出し、まとまった資金を投下すべく強い投資意欲がある」とピーターザック氏は続けた。
12月に、KKR のオポチュニステック・プライベート・クレジット戦略は、トゥーラック・キャピタル・パートナーズへの出資を、主にKKR プライベート・クレジット・オポチュニティーズ2号ファンドからの資金で2億5,000万米ドル積み増した。トゥーラック・キャピタルは少額のマルチファミリー型住宅向け多目的および住宅ローンの貸付を米国と英国で行っている。同社の顧客には、住宅を補修後に再販売するために購入する人も見受けられる。
KKR は、ブラックロック（BLK）と共に、戸建て住宅賃貸業者であるホーム・パートナーズ・オブ・アメリカに対し少数持ち分の初期投資を行った。KKR は「資産保有が少ない消費者」と呼ばれるX世代やミレニアル世代をターゲットにしたテーマに基づいて、本件への投資を行っている。ピーターザック氏が共同執筆したKKR の白書によると、両世代は主要な資産である住宅や車を借りることを好み、収入を物ではなく経験に使うことを選ぶとのことだ。長年にわたり、KKR は、系列の事業開発会社やKKR プライベート・クレジット・オポチュニティーズ・ファンドからの出資で、ホーム・パートナーズに継続して投資している。白書によれば、ホーム・パートナーズは40億米ドル以上の住宅を購入、管理している。
KKRの米国不動産エクイティ投資戦略 は、同社リアル・エステート・パートナーズ・アメリカズ・ファンド・シリーズを通じて、不動産ポートフォリオならびに賃貸用住宅の取得機会をうかがっていると、KKRパートナーでリアル・エステート・アメリカの責任者であるクリス・リー氏は、10月に開催されたアーバンランド研究所（ULI）の秋季コンファレンスのパネル・ディスカッションで述べた。投資家は現在の低金利環境で利回りを確保すべく、不動産投資へのアロケーションを引き上げていると同氏は続けた。投資家の興味を背景に、安全で収益性物件への競争が激しくなる結果となっている。KKR の様な不動産マネージャーは戸建て賃貸住宅や学生寮と言ったより狭義の不動産セクターに目を向けている。
全ての投資家が戸建て賃貸住宅への投資が目先の戦術的な投資ではなく、永続する不動産セクターであると確信している訳ではないが、多くの投資家は戦略を試すべく少額の初期投資を行うことに興味を示している、とコンサルタントは言う。最大手の機関投資家は新築住宅投資戦略に最も関心を示している。
パンデミックにより戸建て賃貸住宅への需要が拡大している、とコンサルティング会社バード・コンサルティングのプリンシパルであるロイ・シュナイダーマン氏は語る。
「需要側は3つの要因で動いている、即ちライフスタイルの選択、経済的選択と新型コロナウイルス」である、とバード・コンサルティングのシニア・アソシエイトであるマイク・ピアソン氏は言う。戸建てに住みたいが、住宅ローンの頭金が用意できない、または審査が通らないと言う人がいる一方、ミレニアル世代やベビーブーム世代の様に、小さな家で質素に暮らし、保有するより借りることを選択する人たちもいる。そして、パンデミックは都市から郊外に引っ越す要因となっている、とピアソン氏は付け加えた。
ピアソン氏によれば、過去10年間に開発された賃貸専用コミュニティはわずか約100〜200カ所にとどまるため、これらの住宅の供給は限られている。
「販売用住宅はこの数カ月非常に好調であり、今後も好調が予想されるため、土地の最高かつ最良の用途との間で軋轢（あつれき）がある」と同氏は言う。機関投資家はこの傾向に気付いており、慎重に投資を行っている。
主としてファンド投資よりも直接投資戦略を好む大規模な資産所有者と仕事をするシュナイダー氏は「多くの機関投資家が巨額の賭けをしているのを見たことはないはずだ」と言う。
テクノロジーの進歩もこうした投資戦略をより魅力的にしている。ロックポイント・グループLLCのマネージング・メンバーであるトム・ギルベイン氏は、同グループは不動産マネジャーが投資するより何年も前にこの戦略を検討したと語る。
10月19日、ロックポイントは、アトランタに本拠を置き、戸建て賃貸住宅を所有・運営するレジキャップ（RESICAP）LPと2億5,000万ドルの独占的合弁事業を設立したと発表した。ロックポイントとレジキャップは、フロリダ州とテキサス州を含む米国南東部の確立された郊外住宅地域に、手頃な価格の戸建て住宅を4,500〜5,000棟取得し、リフォーム後に賃貸することを計画している。
10月初旬、インビテーション・ホームズInc.が、賃貸用戸建て住宅の取得を目的に3億7,500万ドルの合弁事業をロックポイントと共同で設立したと発表した。
ギルベイン氏は「我々は2009年と2010年に、かなりの時間を割いて賃貸用戸建て住宅を検討した」が、これらのポートフォリオの維持・管理のために人的な作業と調整が必要となることから「どうすれば効率的なビジネスになるのか疑問に思った」と語る。「2015年頃になると、テクノロジーによって管理上の問題のいくつかが大幅に解決し始めたため、検討に耐えられるようになった」と同氏は言う。
戸建て住宅は、他のニッチな不動産セクターよりも大きな投資機会を提供してくれると同氏は言う。「投資家にとって魅力のあるニッチな資産クラスは多く存在するが、潜在的な投資可能領域は狭い。賃貸用戸建て住宅の場合は大規模な投資が可能だ。これは、世界最大の資産クラスに機関投資家が投資できるようになるということだ」。
機関投資家の 運用マネジャーは「これまで断片化されていたビジネスが統合されていく端緒についたところだ」と同氏は言う。
運用会社は賃貸住宅ポートフォリオに新規建築中の住宅開発案件を追加
アーリーン・ジャコビアス執筆
機関投資家の運用マネジャーは、先の金融危機を生き延びた運用戦略の一つである賃貸用戸建て住宅投資を再検討しているようだ。但し、今回は一工夫している。
一般的に行われている差押住宅物件の取得ではなく、既存の戸建て住宅の購入に加えて、賃貸物件のみのポートフォリオに含めるべく建築中の新たな住宅開発案件に投資している。
世界金融危機以降、ブラックストーン・グループ（BX）やその他の不動産運用会社は差押住宅を取得した後、不動産投資信託を組成してきた。しかし現在は、運用関係者によれば、この分野はアパートに似た収益性資産クラスに成熟していくとみている。
マルチファミリー型賃貸住宅投資が20年ほど前に機関投資家の投資対象となった様に、戸建て賃貸住宅市場もそうなるであろうと業界関係者は言う。全米賃貸住宅協会（NRHC）のデータによれば、戸建て住宅市場で機関投資家が保有する割合は、9,000万個の市場規模に対してわずか20万戸と依然として極めて小さい。
投資家の多くは、既に不動産ファンドやクレジット投資ファンドを通じて戸建て賃貸住宅への投資を行っている。ブラックストーン、KKR & Co. Inc.（KKR）ならびにアレス・マネジメント（ARES）をはじめとする大手運用会社の多くは、同セクターで既に積極的に動いている。
例えば、10月に不動産マネジャーのプレティアム・パートナーズ（非公開）とアレス・マネジメントは、戸建て賃貸住宅に特化したREIT（不動産投資信託）3社のうち最小のフロント・ヤード・レジデンシャル（RESI）を24億米ドルで買収し、非公開化すると発表した。アレス・マネジメントは、同社の不動産エクイティファンドならびにオルタナティブ・クレジット戦略ファンドから投資している。「20年以上マルチファミリー型住宅業界に居て、専門性の進展、規模の発展、価値の進化を見てきた。」とプレティアム・パートナーズのニューヨーク在住シニア・マネージング・ディレクターであるダナ・ハミルトン氏は言う。「戸建て賃貸住宅市場に参入して同様の展開を再び見ているが、今回はスピードが速い」と同氏は続けた。
KKR もクレジットならびに不動産事業で賃貸住宅戦略に投資している、とKKR のパートナーでプライベート・クレジット戦略の共同責任者であるダニエル・ピーターザック氏は言う。
「当社の不動産ならびにプライベート・クレジット戦略チームは共同で戸建て賃貸住宅の投資機会を検討しており、両戦略ともに新たな投資機会を見出し、まとまった資金を投下すべく強い投資意欲がある」とピーターザック氏は続けた。
12月に、KKR のオポチュニステック・プライベート・クレジット戦略は、トゥーラック・キャピタル・パートナーズへの出資を、主にKKR プライベート・クレジット・オポチュニティーズ2号ファンドからの資金で2億5,000万米ドル積み増した。トゥーラック・キャピタルは少額のマルチファミリー型住宅向け多目的および住宅ローンの貸付を米国と英国で行っている。同社の顧客には、住宅を補修後に再販売するために購入する人も見受けられる。
KKR は、ブラックロック（BLK）と共に、戸建て住宅賃貸業者であるホーム・パートナーズ・オブ・アメリカに対し少数持ち分の初期投資を行った。KKR は「資産保有が少ない消費者」と呼ばれるX世代やミレニアル世代をターゲットにしたテーマに基づいて、本件への投資を行っている。ピーターザック氏が共同執筆したKKR の白書によると、両世代は主要な資産である住宅や車を借りることを好み、収入を物ではなく経験に使うことを選ぶとのことだ。長年にわたり、KKR は、系列の事業開発会社やKKR プライベート・クレジット・オポチュニティーズ・ファンドからの出資で、ホーム・パートナーズに継続して投資している。白書によれば、ホーム・パートナーズは40億米ドル以上の住宅を購入、管理している。
KKRの米国不動産エクイティ投資戦略 は、同社リアル・エステート・パートナーズ・アメリカズ・ファンド・シリーズを通じて、不動産ポートフォリオならびに賃貸用住宅の取得機会をうかがっていると、KKRパートナーでリアル・エステート・アメリカの責任者であるクリス・リー氏は、10月に開催されたアーバンランド研究所（ULI）の秋季コンファレンスのパネル・ディスカッションで述べた。投資家は現在の低金利環境で利回りを確保すべく、不動産投資へのアロケーションを引き上げていると同氏は続けた。投資家の興味を背景に、安全で収益性物件への競争が激しくなる結果となっている。KKR の様な不動産マネージャーは戸建て賃貸住宅や学生寮と言ったより狭義の不動産セクターに目を向けている。
全ての投資家が戸建て賃貸住宅への投資が目先の戦術的な投資ではなく、永続する不動産セクターであると確信している訳ではないが、多くの投資家は戦略を試すべく少額の初期投資を行うことに興味を示している、とコンサルタントは言う。最大手の機関投資家は新築住宅投資戦略に最も関心を示している。
パンデミックにより戸建て賃貸住宅への需要が拡大している、とコンサルティング会社バード・コンサルティングのプリンシパルであるロイ・シュナイダーマン氏は語る。
「需要側は3つの要因で動いている、即ちライフスタイルの選択、経済的選択と新型コロナウイルス」である、とバード・コンサルティングのシニア・アソシエイトであるマイク・ピアソン氏は言う。戸建てに住みたいが、住宅ローンの頭金が用意できない、または審査が通らないと言う人がいる一方、ミレニアル世代やベビーブーム世代の様に、小さな家で質素に暮らし、保有するより借りることを選択する人たちもいる。そして、パンデミックは都市から郊外に引っ越す要因となっている、とピアソン氏は付け加えた。
ピアソン氏によれば、過去10年間に開発された賃貸専用コミュニティはわずか約100〜200カ所にとどまるため、これらの住宅の供給は限られている。
「販売用住宅はこの数カ月非常に好調であり、今後も好調が予想されるため、土地の最高かつ最良の用途との間で軋轢（あつれき）がある」と同氏は言う。機関投資家はこの傾向に気付いており、慎重に投資を行っている。
主としてファンド投資よりも直接投資戦略を好む大規模な資産所有者と仕事をするシュナイダー氏は「多くの機関投資家が巨額の賭けをしているのを見たことはないはずだ」と言う。
テクノロジーの進歩もこうした投資戦略をより魅力的にしている。ロックポイント・グループLLCのマネージング・メンバーであるトム・ギルベイン氏は、同グループは不動産マネジャーが投資するより何年も前にこの戦略を検討したと語る。
10月19日、ロックポイントは、アトランタに本拠を置き、戸建て賃貸住宅を所有・運営するレジキャップ（RESICAP）LPと2億5,000万ドルの独占的合弁事業を設立したと発表した。ロックポイントとレジキャップは、フロリダ州とテキサス州を含む米国南東部の確立された郊外住宅地域に、手頃な価格の戸建て住宅を4,500〜5,000棟取得し、リフォーム後に賃貸することを計画している。
10月初旬、インビテーション・ホームズInc.が、賃貸用戸建て住宅の取得を目的に3億7,500万ドルの合弁事業をロックポイントと共同で設立したと発表した。
ギルベイン氏は「我々は2009年と2010年に、かなりの時間を割いて賃貸用戸建て住宅を検討した」が、これらのポートフォリオの維持・管理のために人的な作業と調整が必要となることから「どうすれば効率的なビジネスになるのか疑問に思った」と語る。「2015年頃になると、テクノロジーによって管理上の問題のいくつかが大幅に解決し始めたため、検討に耐えられるようになった」と同氏は言う。
戸建て住宅は、他のニッチな不動産セクターよりも大きな投資機会を提供してくれると同氏は言う。「投資家にとって魅力のあるニッチな資産クラスは多く存在するが、潜在的な投資可能領域は狭い。賃貸用戸建て住宅の場合は大規模な投資が可能だ。これは、世界最大の資産クラスに機関投資家が投資できるようになるということだ」。
機関投資家の 運用マネジャーは「これまで断片化されていたビジネスが統合されていく端緒についたところだ」と同氏は言う。
