Japan Newsletter — July 6, 2022

執筆者：アーリーン・ジャコビウス

米国で不動産投資の需要が最も高い地域の一部、特にサンベルト（北緯37度線以南の米国南部および南西部地域）は洪水、猛暑、その他の気候変動による被害が大きく、投資リターンに影響を及ぼす可能性がある。

これは、住宅から、オフィス、小売店舗まで、あらゆる実物資産セクターにわたり、期待リターンを侵食する恐れがある世界的な課題だ。不動産マネジャーの中には、保有資産の早期回収に着手し、あるいは短期的に比較的良好なリターンが見込める不動産であっても、気候変動リスクが大きければ投資を断念しているところもある。

米国海洋大気庁（NOAA）によると、2021年に米国で発生した損害額が10億ドルを超える異常気候災害事象は20件だった。その内、干ばつが1件、洪水が2件、ハリケーンが4件、暴風雨が11件であり、その多くがサンベルトで発生した。

1980年から2021年までの年間平均発生件数は7.7件であったが、2017年から2021年までの5年間では年17.8件に増加している。NOAAはインフレ調整後で損害額が10億ドル以上の事象を異常気象と定義している。

NOAAによると、異常気象の影響を最も受け易い3つの州、すなわちテキサス州、ルイジアナ州、フロリダ州はすべてサンベルトに位置している。

シカゴを拠点にラサール不動産投資顧問（LaSalle Investment Management）で調査・戦略部門のグローバル責任者を務めるジャック・ゴードン氏は、サンベルトに「紛れもない人の移動」が起きており、その結果、同地域の不動産、特にアパートに対する需要が高まっていると述べた。同時に、サンベルトは気候変動によるリスクが最も高い地域の1つでもある。

移民の人口動態に関するラサールの最新レポートによると、オーストラリア、米国南部、米国東海岸は、1993年から2020年にかけて、先進国で「最も深刻な海面上昇」が起きた地域だ。

気候変動、気候変動による人口移動、そしてその結果、不動産の価値や需要に及ぼされる影響は、不動産マネジャーにとって理論的な問題ではすまされない。気候変動は、保険や被害軽減策によるコスト増やさらなる投資を呼び込めず座礁資産（市場環境や社会環境の激変により、価値が大きく毀損する資産）となる可能性から、不動産所有のコストを増大させかねない。不動産マネジャーが十分な注意を払わなければ、気候変動によってリターンが侵食される前に、投資を回収することが困難になる可能性がある、とゴードン氏は指摘した。

ラサールのような長期投資家は、気候変動の影響に注意を払うべきだと同氏は述べ、今後10年以内に所有者が建物に保険を掛けられなくなる、あるいは建物の冷房費用が高くなり過ぎるような場合、そうした不動産は座礁資産になる可能性があるとゴードン氏は語った。

不動産の保護

ラサールのレポートによると、プロアクティブな運用マネジャーは、海面上昇、猛暑、変動の激しい気象から物件を守るため、インフラが整備された地域の物件に投資している。例えば、冷暖房設備は、洪水の被害を受け易い地下ではなく、屋上に設置するマネジャーもいる。

しかし、非営利団体アーバンランド・インスティテュート（ULI）の報告書「不動産の新たなトレンド2022（Emerging Trends in Real Estate 2022）」によると、こうしたリスクは、気候変動によるリスクが最も高い地域への移住や投資を、人々に思いとどまらせる理由とはなってない。不動産投資における上位８都市圏は、サンフランシスコやマンハッタンなどの沿岸部の都市圏に代わって、すべてサンベルトに位置している。

ULIの報告書は「投資家は、環境リスクを案件組成に反映させるのが遅れている」と指摘している。

ULIの調査によると、不動産業界の経営幹部は「異常気象によるリスク」よりも「気候変動全般」に対する懸念の方がやや強い。いずれも5段階評価で中程度の重要度としているが、気候変動全般に対する懸念度合いの方が3.43と、異常気象リスクに対する懸念度合い3.13よりも、若干高い。

「これは、被災地が災害に見舞われる頻度が上昇して保険料が上がれば、変わる可能性がある」と同報告書は指摘している。

バージニア州リッチモンドを拠点にヴィンソン＆エルキンス法律事務所で資本市場およびM&Aを担当するザック・シュワルツ弁護士は、気候変動によって、すでに洪水、猛烈な嵐、そしてハリケーンに見舞われているサンベルトで投資家の需要が高まれば、「不動産の運営や維持管理に伴う温室効果ガスの排出量」が増加すると指摘した。同氏は不動産マネジャーやその他の不動産投資家をクライアントとしている。

強気を継続

シュワルツ弁護士は、生活の質、生活費の安さ、税金の安さを求めて移住する人々が大勢いることから、引き続き不動産投資家はフロリダとテキサスを中心とする「サンベルトに強気」であると指摘した。

これまで投資家が報われたのは、需要が増えていて不動産価格の上昇が最も顕著だったのがサンベルトだったからだ、と同氏は語った。

それでも、不動産マネジャーは、不動産がエネルギーを大量に消費し、メインテナンスとプロジェクト建設の両面において、温室効果ガス排出に大きく関わっていることに気がつき始めている、とシュワルツ氏は述べ、「コンクリートと鉄は非常に炭素集約的だが、だからといって建設を減らしているわけではなく、より多くの建物を建設している」と付け加えた。

しかし、最近の研究によると、より持続可能で、炭素集約度のより低い不動産の方が投資リターンの高いことが明らかになってきた、とシュワルツ氏は語った。

マサチューセッツ工科大学による2020年の研究では、ヘルシービルディング認証を受けた物件は、認証を受けていない物件に比べて1平方フィートあたり4〜7％高い賃料を得ている。

ハーバード大学T.H.チャン公衆衛生大学院によると、ヘルシービルディングは、換気の良さと空気の質、快適な温度、騒音レベルの低さ、自然光などの要素により、居住者の身体的、心理的、社会的な健康を促進してくれるとのことだ。

国連環境計画・金融イニシアティブによる最近の報告書では、調査対象の不動産経営者の87％が、過去12～24ヶ月の間にヘルシービルディングに対する需要が増加したと報告しており、92%は今後3年間で需要が増加すると予想している。

事業用不動産の運用ならびに資産管理会社であるシービーアールイー・グループ（CBRE Group Inc）の11月報告書によると、グリーンビルディング（環境に配慮した建物）は賃料や資本価値が高く、月々の運用・保守コストが少なくて済むとされている。

CBREの分析では、LEED認証を受けた米国のオフィス賃料は、認証を受けていないオフィスビルの賃料より5.6%高くなっている。LEEDとは、米国グリーンビルディング協会による評価認証制度である。グリーンビルディングの賃貸プレミアムは、今のところ「オフィスセクターでのみ確認できる」とCBREは指摘している。また、グリーンビルディングは築年数が浅いことが多く、プレミアム分析がしづらいと同報告書には記載されている。

シュワルツ氏は、「不動産マネジャーは、デューデリジェンスや契約条件に、環境に配慮したプロセスを組み入れ始めるなど、グリーンプレミアムの証拠が増えつつあることに注目し始めている」と指摘した。

資金調達面での進化

シュワルツ氏によると、コーポレート・デットを抱える大規模な不動産投資信託の中には、グリーンボンドの発行を開始しているところもある。これは、不動産投資法人がフィットウェル・ヘルシービルディング認証などのグリーン認証を取得し、排出量を一定割合削減すれば、グリーンボンドのクーポンを引き下げられるという条項のついたものである。

グリーンビルディングに関して、販売価格や賃料プレミアムの上昇、および資本調達コストの低下は、「当然、リターン上昇につながる」とシュワルツ氏は述べた。

建物の炭素排出量を抑えて環境に配慮することは、エネルギー効率の良い物件の賃料上昇とコスト削減に「直結」していると思われるのだが、米国の不動産投資家はヨーロッパに大きく遅れをとっており、オーストラリアにもやや遅れをとっていると、シドニーを拠点として約1,740億ドルの運用資産残高を擁するグローバル資産運用会社ファースト・センティア・インベスターズで、グローバル不動産証券の責任者を務めるスティーブン・ヘイズ氏は指摘した。

遅れている米国

イギリスやヨーロッパ大陸を中心に、建物のエネルギー強度を下げる努力をしている不動産マネジャーもみられる。新しい建物は、日光による熱を考慮して建設され、グリーン建材を使用し、スマートエネルギーメーターを採用している、とヘイズ氏は言う。

超近代的な建物は、古い既存不動産物件よりも炭素排出量が55％も少ないとヘイズ氏は述べた。

アムステルダムなどのヨーロッパの一部都市では、海面上昇やその他の気候変動による影響に対する防御を強化している、とラサールのレポートは指摘している。気候変動の影響に対して、持続可能な対策を講じる都市や地域は、そうでない地域よりも需要が高まり、価値も上がるだろうと同レポートはまとめている。

しかし、ヘイズ氏は、最も大事なのは炭素削減などの対策を講じて、気候変動の原因を突き詰めることだと言う。

「我々が不動産業界に促しているのは、管理上の炭素を測定するだけでなく、炭素排出量の削減目標を設定し、敷地内に再生可能エネルギーの生産装置を設置するなどして、リスクを相殺することに重点を置くことだ」と同氏は語った。

また、英国をはじめとするヨーロッパの不動産オーナーは、古い建物を環境により配慮したものに改修し始めているが、この傾向はまだ初期段階にあるとヘイズ氏は述べた。

「英国や欧州の地主たちは、炭素の計測を始めている。しかし、不動産業界の大多数は、特に米国で顕著だが、二酸化炭素の排出量を無視している」とヘイズ氏は指摘した。

元のストーリーを読む（英語）

執筆者：マイケル・スラッシャー、クリスティーン・ウイリアムソン、アーリーン・ジャコビウス

ブラックロック、フィデリティ・インベストメンツ、ステート・ストリートの各資産運用会社は、他の金融サービス会社と歩調を合わせ、中絶処置のための旅費を従業員に支給することを確約し、従業員のみならず顧客との関係を損ないかねない社会を二分する問題に踏み込む姿勢を見せた。

こうしたコメントが各社から発表されたのは、6月24日に、米連邦最高裁が「ドブス対ジャクソン女性健康機構」の訴訟に関して、50年近く前に女性に中絶の権利を認める連邦判例となった「ロー対ウェイド事件」の判決を覆す判断を下した直後のことだ。この結果、中絶は、トリガー法、新法、もしくは、ロー判決に先行する法律により、20以上の州で違法もしくは規制強化されることになり、企業はこれに反発している。

米最高裁が判断を下した直後、JPモルガン・チェースは従業員に対し、中絶処置のための旅費負担を開始するとのメモを送った。バンク・オブ・アメリカ、ゴールドマン・サックスならびに、シティーグループもまた、同日、従業員に対して電子メールを送り、中絶のための旅費を支給すると確約した。

現在、他の金融機関や資産運用会社も同様の措置を取ると語っている。

本誌に電子メールで送られてきたステートストリートの声明には、「われわれは、米連邦最高裁の判断に鑑み、すべての米国人従業員が、居住する州とは関係なく、あまねく中絶処置を受けられるよう力を尽くしている」と記されていた。

元のストーリーを読む（英語）

執筆者：パラシュ・ゴーシュ

外部資産運用会社等へのCIO業務の委託（OCIO）への需要はこの先増え続ける一方だと、業界専門家やコンサルタントは言う。ますます複雑化する資産、市場の乱高下や不確実性に適応するために、直ちに行動する必要が理由として挙げられているが、それはほんの一例に過ぎない。

P&Iが集計したデータによると、内外の機関投資家向けに全部もしくは一部が一任運用となっているOCIO資産は、3月31日時点で約2兆6,600億ドルに急増し、2021年から5.4％、2017年からは86.1％の増加となった。

「（アセットオーナーの）コスト構造やリソースを見ると、資産運用の外部委託はまさに理に適っている」と、ペンシルベニア州オークスを拠点にSEIインベストメンツのバイスプレジデント兼機関投資家グループ担当のマネージングディレクターを務めるマイケル・カニーナ氏は語る。「おまけに、市場には、プライベート・エクイティ、暗号資産（仮想通貨）、インフラ、不動産など、OCIOが専門知識を持ち、精通していると思われる、より難解でマニアックな資産クラスが登場している」と同氏は付け加えた。

SEIが機関投資家から外部委託されて全部もしくは一部を一任運用している3月31日時点の運用資産残高は、世界全体で1007億ドルとなり、OCIO運用大手の8位にランクされている。残高は、前回調査の1,063億ドルからは5.3％の減少となった。

元のストーリーを読む（英語）

執筆者：ダグラス・アペル

オーストラリアでは、規制当局が小規模ファンドに対して、より規模の大きな同業者と肩を並べてプラン加入者に退職後に良好な運用結果を提供出来るよう圧力をかける中、同国の運輸労働者に照準を合わせたスーパーアニュエーションファンドのTWUSUPERは、保有する62億豪ドル（43億米ドル）のポートフォリオを一新して、うまく競争を乗り切ろうとしている。

メルボルンを拠点とする同ファンドのデフォルトオプション「マイ・スーパー」は、昨年、新たに義務化された年次パフォーマンステストで、ファンドの戦略的資産配分のベンチマークリターンを年率47ベーシスポイント（bp）下回り、かろうじて合格となった。マイナス50bp以下なら不合格となる。昨年、テストに不合格となった一部のファンドは、長年にわたる規制当局からの圧力に従い、より規模の大きなファンドと合併したが、TWUSUPERは合併に動く兆しは見られない。

ここ1、2年、TWUSUPERは外部委託会社への手数料削減に努め、初めて配分の大部分をパッシブ運用戦略とし、アクティブ運用業務の予算を、能力が制約されている小型株や超小型株などのセグメントへ重点的に振り向けるようにしてきたと、同ファンドの最高投資責任者（CIO）を務めるエドワード・スミス氏は語る。

同ファンドはそれ以外にも、非上場のインフラや不動産を含む、インフレに強い実物資産への配分を引き上げるとともに、直近では、債券利回りが過去最低から反発したことを受けて、長期的に維持してきたデュレーションに対するアンダーウエイトを減らす動きに出た。

及第点に至らなかったファンドにとって厳しい結果が待っている年次パフォーマンステストを含め、昨年の「あなたの将来、あなたのスーパー」改革をきっかけに、「もはや、リスクとリターンの単純な世界ではない」と、スミス氏は6月20日のインタビューで語った。

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執筆者：ヘーゼル・ブラッドフォード

今年の株主総会シーズンは、機関投資家による株主提案が記録的な数に上っている。ESGの課題に関してより深く、より広範に取り組むことを企業に迫っているためだ。

投資家は、気候変動やダイバーシティなど繰り返し取り上げられるESGの課題に関して、定量面の記述のある報告書や具体的な計画を提出することで、より深く踏み込むよう上場企業に迫った。

と同時に、ESGの視点を広げ、人的資本の管理、政治的支出やロビー活動、生物多様性などの話題についても推し進めようとした。

とりわけ、投資家は、ESGの課題にどう対処しているかを示すよう企業幹部により強く圧力をかけている。

株主擁護団体である、アズ・ユー・ソー（As You Sow）、サステナブル・インベストメント・インスティテュート（The Sustainable Investments Institute）、プロキシ・インパクト（Proxy Impact）によると、春先から始まった2022年の株主総会シーズンでは、ESG関連の株主提案はすでに前年を20％超えている。

米国では、こうした勢いの一端が、米証券取引委員会（SEC）の指導力や政策変更に影響している。今年は企業による株主提案の阻止例が少なくなり、SECは年後半を目指してより厳格な気候関連開示規則を準備しているところだ。

米国ではさらなる規制に対して政治的反発もあるが、「経済は変化していることを理解している企業がますます増えている」と、ニューヨークにあるインターフェイス・センター・オン・コーポレート・レスポンシビリティ（ICCR）で最高経営責任者（CEO）を務めるジョシュ・ジナー氏は語った。ICCRは300のグローバル機関投資家を代表するESG関連の株主擁護団体で、運用資産残高は総額4兆ドルを超える。

今年の株主総会シーズンにICCRメンバーが行った株主提案は489件で、昨年の308件を上回った。現在までのところ、ICCRメンバーが主導した株主提案で過半数の票を得たのは34件と、昨年の23件を上回っている。

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執筆者：ダグラス・アペル

オーストラリアのスーパーアニュエーションファンドは、政府が昨年導入した新たなパフォーマンステストにパスする一方、加入者のために可能な限り退職後の資産を極大化するために、様々な問題を抱えているが、逆張り、すなわちアクティブ・シェア比率が高い株式投資戦略の資産運用会社にとっては、それが逆風となっている。

年次パフォーマンステストは、オーストラリア議会が2021年に可決した「あなたの将来、あなたのスーパー（YFYS）」改革の最大の目玉で、ファンドの戦略的資産配分の運用益が8年間の移動平均で、政府が設定するベンチマークを年率50ベーシスポイント以上下回った場合、ファンドには厳しいペナルティが科せられる。

このテストは、加入者のために退職後の資産プールを最大にするために設計された運用結果ではなく、各ファンドの戦略的資産配分目標に対するパフォーマンスに重点が置かれており、スーパーファンドにとっては、トラッキングエラーを第一義的に考えなければならなくなった。

「YFYS改革のパフォーマンステストは、何をアンダーパフォーマンスとみなすかについての新たなる枠組みであり、これまで主に重点を置いていた（インフレプラス目標とリンクした）加入者の長期リターン結果からの注目すべき決別だ」と、メルボルンに本拠を置く投資コンサルタント会社フロンティア・アドバイザーズでエクイティ・リサーチチーム担当のシニアコンサルタントを務めるジェームズ・ガン氏は指摘する。

同テストの下では、アクティブ運用やアクティブ・アロケーションでトラッキングエラーが一層高くなると、規制リスクの直接的な原因となる。「短期間の場合には特にそうだ」と同氏は指摘する。

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執筆者：アネリーゼ・ギルバート

米連邦退職貯蓄投資理事会（FRTIB）が加入者向けサービスをアップグレードするとの決定を下してから6年、7,399億ドルの巨額資産を擁する米連邦公務員向け確定拠出型年金（所在地：首都ワシントン）は新しいレコードキーパーに移行し、数々のアップデートと新規サービスを発表した。

しかし、同理事会と新たに採用したレコードキーパーは、新しいウエブサイトの大規模テスト期間中に、管理下にある退職年金制度に投資する660万の連邦職員と軍人等制服組から記録的な電話の問い合わせを受けるとは、予想すらしていなかった。　

6月1日のウエブサイト立ち上げから数週間の間に、加入者からログインに問題がある、カスタマーサービスの待ち時間が長い、売買が難しいといった報告が相次いだ。

FRTIBは2020年11月にアクセンチュア・フェデラル・サービシズを新たなレコードキーパーとして採用した。同社との契約開始とともに、新しいプラン・機能が実施された。加入者ログイン・インターフェースの更新、トークンサービスプロバイダー（TSP）モバイル・アプリ、オンラインでの書類の電子署名や取引完了の機能、ミューチュアルファンドの仲介窓口の開設などだ。

「コールセンターを巡って様々な課題があることは十分承知している。それこそが、われわれが現在直面している最大の課題で、従来の優れたサービスに戻れるよう懸命に努力している」と、6月28日のFRTIBの月例会議で、加入者サービス局のディレクターを務めるティー・ラモス氏は述べた。

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